Управленческий договор

Содержание

Всё про доверительное управление недвижимостью

Управленческий договор

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Управлять и распоряжаться недвижимым имуществом собственник не всегда может лично по разным причинам. Владелец может находиться в другом городе или за границей или заниматься своим профильным бизнесом.

Однако это не должно мешать ему зарабатывать своем имуществе, сдавая его в долгосрочную или в краткосрочную аренду.

Причём подобный вариант осуществим как в отношении жилой недвижимости (квартир), так и в отношении коммерческой (магазинов, офисов и т.д.).

Данные правоотношения в российском законодательстве регулируются ГК РФ, согласно которому стороны и заключают договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Также на поверенного, который будет подписывать от лица владельца договор аренды, необходимо оформить нотариальную доверенность.

Опасаться незаконной продажи или других сомнительных сделок не стоит: при оформлении такого документа достаточно просто четко делегировать полномочия посредника. В итоге на основании этой доверенности он просто не сможет продать, подарить или заложить данное имущество.

Поручить управление недвижимостью третьим лицам можно и в случае подготовки такой недвижимости к продаже. Однако этот вариант встречается довольно редко. Тем не менее и он вполне возможен.

Агентство Retail-Realty занимается комплексным управлением недвижимость с 1996 года. Сложно найти агентство или управляющую компанию, которые столько лет оказывают услуги в этом сегменте рынка.

Договор доверительного управления

Чтобы взаимоотношения между сторонами были стабильными и удовлетворяли всех участников сделки, необходимо разработать и заключить договор. В Интернете в настоящем можно найти много готовых шаблонов.

Однако не стоит ими пользоваться: часть таких договоров уже устарела, многие составлены с ошибками. А в некоторых не хватает конкретики. Нередко в Сети публикуются типовые образцы просто, чтобы дать читателям представления о таких соглашениях.

Однако это не означает, что ими можно пользоваться.

В договоре, который действительно будет защищать ваши интересы, должно быть следующее:

  • четкая идентификация сторон сделки. Это довольно важный момент. Дело в том, что собственников у квартиры может быть несколько. Аналогично в отношении любой другой недвижимости. И пока доля конкретного лица не выделена, он не имеет права распоряжаться своим имуществом без согласия совладельцев. Также квартира может быть оформлена только на одного человека. Но если она была приобретена в браке, а раздела имущества не состоялось, то в таком случае для подписания договора доверительного управления требуется согласие мужа или жены. Причём – в письменном виде, нотариально заверенное;
  • определение самого объекта. Нужно однозначно указать, о чём идёт речь (дом, квартира, часть дома, нежилое помещение). Должен быть обозначен адрес, площадь, основание возникновения права собственности;
  • права и обязанности сторон. Желательно обойтись без общих фраз. Чем больше конкретики, тем лучше. Собственник должен указать, когда и в каком порядке передается недвижимость в управлении. Также он берёт на себя обязательство перечислять регулярно определённое вознаграждение доверительному управляющему. Чаще всего это проценты от постоянной части арендной платы. Однако речь может идти и о фиксированной сумме. Риелтор в свою очередь должен указать, как он будет принимать объект, как обеспечивать его сохранность, какие обязательства он на себя берёт. По аналогичной схеме – с правами;
  • порядок проведения расчётов. Это очень важно, потому что если проигнорировать определённые моменты, могут впоследствии возникнуть вопросы от налоговой. Поэтому никаких ошибок допускать нельзя;
  • гарантии выполнения обязательств. Как правило, они прописываются в отношении риелтора (контроль за квартирой и прочее). Но такие гарантии можно зафиксировать в отношении вообще всех участников сделки;
  • срок заключения договора, если он предполагается. В случае временного характера соглашения можно сразу уточнить, на каких условиях возможна пролонгация договора;
  • штрафы, порядок разрешения разногласий и прочее. Конфликтные ситуации заранее предвидеть не хочется. Однако им нужно уделить внимание. Если проигнорировать этот момент, то впоследствии с разбирательствами могут возникнуть проблемы;
  • механизм осуществления контроля со стороны собственника. Этот пункт появляется далеко не всегда. В нём может быть зафиксировано что угодно – на усмотрение владельца;
  • дополнительные пожелания, гарантии, страховки и прочее. Такой договор оформляется во многом по согласию сторон. Поэтому его содержание совсем жёстко не регламентируется.

Учтите, что в тексте соглашения могут быть и дополнительные пункты. Например, иногда целый параграф посвящается возможности заключения дополнительных соглашений.

договора во многом действительно зависит от сторон. Однако нужно учесть, что оно не должно противоречить законодательству РФ. Поэтому если вы не уверены в том, что с соглашением всё в порядке, лучше всего отдать его на проработку профессиональным юристам.

Собственник может даже проживать на другом континенте – арендные платежи все равно поступят на его расчетный счет

Доверительное управление нежилой недвижимостью

В России понятие доверительного управления недвижимостью появилось не так давно. Чаще оно используется по отношению к квартирам. На практике это выглядит следующим образом: есть одна или несколько квартир.

Собственник хочет получать с них стабильный доход. Но он не понимает, как именно сдавать всё в аренду, как организовать весь процесс.

Ему не хватает в данном вопросе компетенции или, что бывает чаще, он не готов погружаться в детали и тратить на это время.

В итоге такое лицо обращается к профессионалам, которые готовы ему помочь. Это опытные риелторы (частные) или агентства недвижимости. Большинство экспертов склоняются к мнению, что компании для владельца предпочтительнее. Частные риелторы не рискуют репутацией по сравнению с управляющей компанией. Известные компании дорожат своей репутацией, заработанной годами.

Итак, агент берёт на себя заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. Разумеется, такое сотрудничество подразумевает выплату определённого вознаграждения риелтору. Его размер и порядок начисления стандартно определяется сторонами.

Агентство важно не только из-за компетенции. Оно помогает сэкономить время. Собственник получает возможность заниматься основным бизнесом, строить карьеру или решать другие задачи. А иногда доверительное управление становится единственным вариантом. Например, если собственник находится в другой стране, то есть физически не может заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Итак, схема в отношении жилой недвижимости понятна. Во многом схожа и схема доверительного управления коммерческой недвижимостью. Однако здесь будут существенно отличаться субъекты рынка, а также специфика заключения самого договора аренды.

В отношении доверительного управления такой недвижимости компетентность даже выходит на первый план.

Чтобы со сдачей в аренду подобных объектов не возникло проблем, нужно хорошо понимать рынок, постоянно следить за профильным законодательством и за изменениями, которые в нём появляются.

Неподготовленному собственнику будет трудно сориентироваться в том, на какое предложение от предпринимателей имеет смысл согласиться, а на какое – нет.

Проверенный риелтор, таким образом, становится дополнительной гарантией: с ним вы получите доход, который потенциально возможен на рынке. Вероятность упустить выгоду в подобной ситуации стремится к нулю.

Обращение в правильное агентство по управлению значительно увеличит арендный доход

Уменьшение рисков

Управление недвижимостью с привлечением опытных специалистов автоматически означает уменьшение риска стать жертвой мошенников. И для этого есть целый ряд причин:

  • Риелтор, который далеко не первый год трудится на этом рынке, очень быстро распознаёт сомнительные схемы.
  • Такой специалист знает, как составить договор так, чтобы собственник недвижимости даже при худшем развитии событий не остался бы без недвижимости. А ведь этого боятся многие владельцы. Из-за такого страха они даже нередко отказываются от вполне выгодных предложений. Но с профессионалом можно не опасаться, потому что он знает, как вас защитить.
  • Мошенников нередко отпугивает сам факт участия в сделке агентов крупной компании. Многие просто сразу отказываются от участия в переговорах, как только видят перед собой риелтора.

Таким образом, собственнику не придётся тратить массу времени на то, чтобы изучать каждое предложение, собирать большое количество данных по арендаторам или же другим лицам. Вместо этого он может делегировать такую задачу агенту.

Резкое увеличение дохода

Доверительное управление привлекательно в первую очередь тем, что оно позволяет ощутимо увеличить арендный доход. Многие собственники до начала такого сотрудничества могли и не подозревать, что они могут со своего имущества получать прибыль на 20-30% больше, когда они сдавали квартиры самостоятельно. Это становится реальным благодаря следующему:

  • Риелтор может организовать сдачу недвижимости без простоя. Причём это осуществимо не только в отношении жилых квартир и домов. Такой подход позволяет заметно нарастить заработки.
  • Агент способен найти более выгодные варианты. Для этого нужно знать, где именно размещать объявления, кого конкретно заинтересует та или иная недвижимость.
  • Риелтор намного лучше собственников часто разбирается в ценах на рынке. Например, некоторые владельцы способны годами сдавать недвижимость по одной и той же цене, не поднимая её. Однако после начала сотрудничества с агентом ситуация меняется.
  • Благодаря агенту нередко получается оптимизировать расходы. Например, такое лицо может договориться о том, чтобы сдавать парковочное место в аренду отдельно, если оно всё равно не используется жильцами. Возможны самые разные схемы, позволяющие получать больше.
  • Агент лучше умеет отстаивать позиции владельцев перед арендаторами. В итоге собственник перестаёт за свой счёт делать текущий ремонт или же покупать бытовую технику, которую сломали жильцы.

Безусловно, в увеличении дохода заинтересовано само агентство, которое получает проценты от дохода собственника. Да, комиссию приходится платить. Но даже с учётом оплаты комиссии выгода все равно очевидна. Это довольно легко увидеть, если просто сделать расчёты. А иногда изменение ситуации в пользу собственника легко просматривается по договорам.

Компания Ритейл-Риэлти всегда найдет надежного и платежеспособного арендатора на длительный срок

Дополнительные гарантии сохранности имущества

Многие владельцы квартир, домов или даже офисов могли бы получать больше или в принципе зарабатывать на сдаче в аренду такой недвижимости. Однако они этого не делают, потому что опасаются, что арендаторы зальют соседей, испортят ремонт, уничтожат бытовую технику или доставят другие проблемы.

Избежать подобной неприятности вполне реально, если обратиться в крупную проверенную управляющую компанию. Их специалисты, во-первых, могут зафиксировать состояние квартиры или другого объекта до сдачи.

Где будет видно, что есть из бытовой техники или меблировки, в каком состоянии, в каком количестве. Во-вторых, риелтору легче бывает настоять на выплате страхового депозита.

И эти деньги впоследствии вполне реально удержать на законных основаниях, если начнутся проблемы.

Риелторы также постоянно занимаются контролем. Они могут по договорённости с арендаторами периодически посещать квартиру или офис. По отдельной просьбе специалист сделает фото или видеозапись. Возможны и другие механизмы контроля за происходящим. Но самое главное – этот контроль будет на постоянной основе. У владельцев нередко на него нет времени или сил. Многие не понимают, как организовать процесс. Нередко владельцы опасаются просто обидеть арендаторов.

Именно поэтому сам процесс контроля за жильцами и за другими лицами проще поручить риелтору. Он сможет объяснить свои действия арендаторам так, чтобы не вызвать конфликт. Такой специалист понимает, на что нужно обращать внимание в первую очередь, какие проблемы с техникой или с ремонтом арендаторы способны укрыть. Одним словом, этот специалист будет стоять на страже вашего имущества.

Грамотное управление недвижимостью способно приносить дополнительные деньги. Главное – заключить правильный договор с проверенной компанией, дорожащей своей репутацией.

Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d5a910efcae26c2f496c7/vse-pro-doveritelnoe-upravlenie-nedvijimostiu-5ea5e7ab102eee24419d0d9f

Управленческие контракты

Управленческий договор

Управленческий контракт – это соглашение, при котором контроль над текущей деятельностью предприятия или ее частью передается в руки другой компании за определенное вознаграждение.

Компания, принимающая на себя обязанность управлять деятельностью предприятия, являющегося предметом управленческого контракта, может выполнять следующие функции: общее управление, финансовое управление, управление персоналом, производством или маркетингом.

Полномочия компании ограничены текущей деятельностью предприятия и не распространяются на решения в отношении инвестиций и определения стратегии.

Управленческие контракты, как правило, дополняются другими формами международной деятельности: лицензионными соглашениями, организацией совместных предприятий или контрактов «под ключ».

Недостаток этой формы заключается в том, что она не позволяет создать долговременного присутствия на зарубежном рынке.

Управленческие контракты наиболее распространены в таких отраслях как гостиничный бизнес, транспорт, сельское хозяйство, добыча полезных ископаемых.

В этом случае фирма предоставляет зарубежному партнеру ноу-хау в области управления, а тот обеспечивает необходимый капитал. Таким образом, компания экспортирует не товар, а скорее управленческие услуги. Контракты на управление заключаются при возникновении ситуаций трех типов.

В ситуации первого типа иностранные инвестиции экспроприированы страной-получателем, а бывшему владельцу предлагают продолжить управление предприятием, пока обучаются местные менеджеры. В этом случае организационная структура управления может остаться в основном прежней, но изменится состав правления фирмы.

Некоторые выгоды от заключения управленческих контрактов в подобных ситуациях могут быть такими:

1 упрощение вывода ресурсов из страны в дополнение к условиям, согласованным в ходе переговоров об экспроприации;

2 завоевание расположения местных властей, что делает возможным продолжение деловых операций в стране;

3 обеспечение постоянного доступа к сырьевым или другим ресурсам страны.

К ситуации второго типа относятся контракты на управление новым коммерческим проектом, в этом случае подряжаемая компания может продать предприятию значительную часть своего оборудования.

В ситуациях третьего типа иностранной компании предлагают взять на себя управление с целью повышения эффективности функционирования предприятия.

С точки зрения страны-получателя контракты на управление устраняют потребность в прямых инвестициях как средстве, обязательном для получения управленческой помощи.

С точки зрения компании, предоставляющей управленческие услуги, контракты помогают избежать риска утраты капитала, когда прибыль на инвестиции слишком низка, а капитальные затраты непомерно велики.

Контракт на управление может служить также средством приобретения иностранного опыта поставщиком, благодаря чему возрастает потенциал интернационализации его деятельности.

Негативными сторонами управленческих контрактов являются:

1 обучение потенциальных конкурентов;

2 ухудшение отношений компании с заказчиком при возникновении таких проблем как смена политики, неэффективность работы в начальный период или недостаточно быстрое обучение менеджеров.

14. Типовые организационные структуры компаний. Концепция «нового» предприятия – не нашла

Под организационной структурой управления понимаются состав, взаимосвязь, и взаимоподчиненность самостоятельных управленческих подразделений и отдельных должностей, выполняющих функции управления. Структура управления определяется составляющими ее звеньями и иерархическими ступенями управления.

При этом иерархия подразумевает расположение частей или элементов целого в порядке от высшего к низшему, с указанием порядка подчинения низших элементов, звеньев управления высшим элементам, звеньям.

ОСУ должна обеспечивать единство устойчивых связей между ее составляющими и надежное функционирование системы в целом.

Выделяют иерархические и адаптивные организационные структуры. Иерархические ОС характеризуются жесткой иерархией власти в компании, формализацией используемых правил и процедур, централизованным принятием решений, узко определенной ответственностью в деятельности.

Адаптивные характеризуются размытостью иерархии управления, небольшим количеством уровней упр-я, гибкостью структуры власти, слабым или умеренным использованием формальных правил и процедур, децентрализацией принятия решений, широко определяемой ответственностью в деятельности.

Иерархические структуры упр-я

Прообразом современных организационных структур иерархического типа являются элементарные структуры. При такой структуре в организации выделяются верхний уровень (руководитель) и нижний уровень (исполнитель). Целесообразно относить к элементарным линейные и функциональные организационные структуры управления.

Линейная структура управления: основным принципом построения является вертикальная иерархия, т. е.

соподчиненность звеньев управления снизу доверху, очень жестко осуществляется принцип единоначалия: во главе каждого подразделения находится руководитель, наделенный всеми полномочиями и осуществляющий единоличное руководство подчиненными ему звеньями и сосредоточивающий в своих руках все функции управления, руководители подразделений низших ступеней непосредственно подчиняются только одному руководителю более высокого уровня управления, вышестоящий орган управления не имеет права отдавать распоряжения каким-либо исполнителям, минуя их непосредственного руководителя. Данный вид структур характеризуется одномерностью связей: в них получают развитие только вертикальные связи. Применима только в низовых производственных звеньях, а также на малых предприятиях в начальный период их становления.

Для функциональной структуры управления характерно создание структурных подразделений, каждое из которых имеет свою четко определенную задачу и обязанность.

В условиях данной структуры каждый орган управления, а также исполнитель специализирован на выполнении отдельных видов управленческой деятельности.

Создается аппарат специалистов, отвечающий только за определенный участок работы, в основе лежит принцип полного распорядительства: выполнение указаний функционального органа в пределах его компетенции обязательно для подразделений.

В основе линейно-штабной структуры управления лежит линейная структура, но при линейных руководителях создаются специальные подразделения, специализирующиеся на выполнении определенных управленческих функций.

Эти службы не обладают правом принятия решений, а лишь обеспечивают силами своих специалистов более квалифицированное выполнение линейным руководителем его обязанностей.

Деятельность функциональных специалистов в этих условиях сводится к поискам наиболее рациональных вариантов решения задач. Окончательное принятие решения и передача его подчиненным для исполнения осуществляется линейным руководителем.

В условиях этого вида структур сохраняется принцип единоначалия. Важной задачей при этом становится координация действий функциональных служб и направление их в русло общих интересов организации.

Линейно-функциональная структура – функциональные подразделения могут сами отдавать распоряжения нижестоящим звеньям, но не по всем, а по ограниченному кругу вопросов, определяемому их функциональной специализацией.

Основу составляет, помимо линейных принципов руководства, специализация управленческой деятельности по функциональным подсистемам компании, а также шахматный принцип построения.

Это принцип означает, что по каждой функциональной подсистеме формируется иерархия служб, пронизыающая всю компанию сверху донизу.

Дивизиональная организационная структура достаточно широкую автономию для некоторых подразделений, называемых дивизионами.

Дивизион может заниматься выпуском определенного вида продукции, работой на определенной территории или на особом рынке.

Дивизиональная структура создает условия для использования в рамках единого предприятия (организации, компании) частичной децентрализации процесса принятия решений. Три типа дивизиональных структур:

· дивизионально-продуктивные структуры;

· организационные структуры, ориентированные на потребителя;

· дивизионально-региональные структуры.

Также ее можно относить и к гибким (адаптивным) структурам управления.

Адаптивные структуры управления

Проектные структуры. Основным принципом построения проектной структуры является концепция проекта, под которым понимается любое целенаправленное изменение в системе, например, освоение и производство нового изделия, внедрение новых технологий, строительство объектов и т. д.

Деятельность предприятия рассматривается как совокупность выполняемых проектов, каждый из которых имеет фиксированное начало и окончание. Под каждый проект выделяются трудовые, финансовые, промышленные и т. д. ресурсы, которыми распоряжается руководитель проекта.

Каждый проект имеет свою структуру и управление. Проектом включает определение его целей, формирование структуры, планирование и организацию работ, координацию действий исполнителей.

После выполнения проекта структура проекта распадается, ее компоненты, включая сотрудников, переходят в новый проект или увольняются (если они работали на контрактной основе.

Матричная структура— структура, построенная по функциональному принципу; управление “по функциям”, устроенное таким образом, что система управления разделена на функциональные службы, за каждой из которых закреплен определенный круг работ или проект. Матричным структурам свойственно сочетание управления по двум линиям, например по функциям и по проектам, объединение, сочетание которых образуют матрицу.

Сетевая организационная структура – гибридное решение, объединяющее дивизиональную и матричную структуры, объединяющую преимущества и дивизиональной (адаптивность), и матричной (единое управление по основным функциям) структур.

Типичные примеры – сеть магазинов с общим фирменным стилем, основным ассортиментом, единой информационной системой, и т.д.

, но, в то же время, с известной самостоятельностью, позволяющей каждому из магазинов адаптироваться к своему окружению.

Сеть ресторанов с единым фирменным стилем, единым шеф-поваром и основным меню, но, опять же с известной самостоятельностью, позволяющей каждому из ресторанов адаптироваться к своему окружению.

Холдинговая структура – дивизиональная структура, в которой некоторые центры ответственности являются юридическими лицами, управляемыми через системы участия.

Источник: https://studopedia.org/8-122375.html

Доверительное управление ценными бумагами – как использовать инвестору, чтобы получить выгоду

Управленческий договор

Доверительным управлением (ДУ) называют передачу активов профессионалу, который будет распоряжаться ими в целях получения прибыли. Управляющий совершает сделки с акциями, облигациями и деньгами в интересах инвестора.

В результате грамотного управления владелец ценных бумаг получает прибыль, а управляющая компания (УК) – оговоренную заранее сумму комиссионных.

Что собой представляет процедура, какие виды услуг существуют и что выбрать – читайте в статье.

Что такое доверительное управление ценными бумагами?

Как правило, в роли управляющего выступает банк или специализированная компания. Владелец передает ценные бумаги либо финансовые средства в управление, фиксируя в договоре условия.

Внимание: Управляющий не гарантирует инвестору конкретную доходность, поскольку фондовые рынки непредсказуемы. Стимулом для успешной работы управляющего является размер денежного вознаграждения, который может зависеть от доходов инвестора.

Инвестор по предложению управляющей компании или самостоятельно выбирает инвестиционную стратегию:

  • умеренно консервативную;
  • консервативную;
  • умеренно агрессивную;
  • агрессивную.

Список представлен с учетом возрастания рисков. УК действует по плану, заданному инвестором. Последний не участвует в процессе, лишь контролирует результаты по отчетности.

Помимо очевидных преимуществ, ДУ связано с некоторыми рисками:

  1. Рыночный. Цена акций и облигаций, купленных за деньги и переданных УК, может снизиться.
  2. Операционный. Речь о мошенничестве либо ошибках со стороны сотрудников УК.
  3. Правовой. Неправильное оформление документации, непрофессиональные юридические советы.
  4. Инвестиционный. Снижение прибыли или ее недополучение.
  5. Страновой. Возникает при реструктуризации долгов государства, спаде в экономике, резком снижении валютных курсов и других аналогичных условиях

Варианты доверительного управления ценными бумагами

Основные варианты ДУ, предоставляемые на выбор инвестору:

  1. Коллективное.
  2. Индивидуальное.
  3. Консультационное.

Под коллективным управлением понимают консолидацию средств нескольких инвесторов в крупные пулы (ПИФы, ETF). УК управляет целым пулом активов, а пайщики владеют долей, получая доход с учетом ее размера. Вариант подходит частным инвесторам с небольшим объемом капитала.

Преимущества коллективного ДУ:

  1. Низкий порог входа (один пай в ПИФе стоит около нескольких тысяч рублей).
  2. Ожидаемые риски и защита имущества благодаря инвестиционной декларации в фонде. В документе указывается линейка активов.
  3. Услуга предоставляется лицензированной компанией.
  4. Возможность выбора сегментов рынка или типа ценных бумаг.

Недостатки коллективного ДУ:

  1. Все инвесторы принимают общую стратегию, нет персонифицированного подхода.
  2. УК жестко ограничены законодательством по структуре и составу финансовых инструментов в фонде.
  3. Инвестор не может отслеживать состояние капитала онлайн, только получает рассылку.
  4. Фиксированная комиссия не слишком стимулирует управляющего.

Под индивидуальным управлением понимают персонифицированный подход УК к доверенным ценностям. Договор между сторонами регламентируется ГК РФ. Приложением к договору является декларация, отражающая параметры инвестиций.

Документы защищают имущество инвестора от несанкционированных действий УК. Последняя получает комбинированное вознаграждение, где часть составляет процент от суммы ценных бумаг, остальное – доля от полученного дохода.

Достоинства индивидуального ДУ:

  1. Индивидуальный подход, выбор любой стратегии.
  2. Комиссионные управляющего напрямую зависят от его успешной работы.
  3. Документы защищают инвестора от произвола УК.

Недостатки индивидуального ДУ:

  1. Нет доступа к счету, только отчеты по запросу.
  2. Высокий порог входа (средний уровень – около 6 млн руб.).
  3. Невозможно вывести средства раньше срока даже частично.

Под консультационным управлением понимают особенный вид управления, часто не относящий по ключевым параметрам к ДУ.

В этом случае управляющему не передаются права на распоряжение активами – операции осуществляются непосредственно инвестором.

Задача управляющего – дать эффективную рекомендацию, а от инвестора зависит, воспользоваться советом профессионала или нет. Комиссия за услугу – фиксированная.

К преимуществам консультационного управления относят низкий порог входа – получить совет профессионала может обладатель активов на сумму от нескольких десятков тысяч рублей. Недостатком считают отсутствие ответственности со стороны консультанта.

Какие ценные бумаги можно передать в управление?

Не все активы, торгуемые на фондовой бирже и вне ее пределов, можно передать в доверительное управление. Основные активы, разрешенные к передаче:

  1. Акции компаний.
  2. Корпоративные облигации.
  3. Муниципальные облигации.
  4. Государственные облигации.

К доверительному управлению не принимаются сберегательные книжки, векселя, товарораспорядительные документы, чеки, банковские сертификаты.

Как выбрать управляющую компанию?

Не каждой компании можно доверить управление своими активами. По закону такую услугу могут предоставлять только лицензированные организации. Сотрудники УК должны пройти аттестацию. При выборе УК необходимо обратить внимание на следующие основные моменты:

  1. Лицензия. На сайте УК должна присутствовать информация о полученной лицензии. Перепроверить данные можно на сайте ЦБ, где приводится реестр выданных лицензий.
  2. Объем имущества, которым управляет УК. Чем больше средств и шире линейка финансовых инструментов, тем лучше. Лидеры рынка управляют активами на сотни миллиардов рублей.
  3. Надежность. и в открытом доступе покажут, насколько можно доверять УК. Самые надежные компании имеют рейтинг А++ или ААА.
  4. Доходность. Чем выше по сравнению с рыночными аналогами, например, соответствующими отраслевыми индексами, тем лучше.
  5. Издержки. Основные издержки формируются за счет комиссионных вознаграждений УК. При прочих равных стоит выбирать УК с оптимальной тарифной политикой.
  6. Инфраструктура. Возможность получить доступ к услугам и продуктам УК дистанционно или посетить офис рядом с вами.

Что должно быть в договоре доверительного управления?

Для реализации передачи имущества в управление профессионалу собственник ценных бумаг использует договор, предусмотренный законом. В документе прописываются сроки, полномочия УК (юридические, фактические).

При коллективном управлении рассчитывать на персонифицированный договор инвестор может в случае крупных вложений.

Такой договор учитывает особые варианты защиты интересов владельца активов путем ограничения полномочий управляющего, указания сроков и формата отчетов и остального, указанного в 53 главе ГК РФ.

В остальных случаях влиять на условия соглашения не получится, чаще используется договор присоединения. В этом случае управляющий предлагает инвестору заключить соглашение присоединением к типовой форме, где не предусмотрено изменение условий.

При заключении договора с УК следует обратить внимание на некоторые моменты. Сначала изучить внутреннюю документацию управляющей компании на официальном сайте, затем ознакомиться с инвестиционным профилем, декларацией о рисках, политикой УК касательно прав по активам, методикой оценки ценных бумаг.

Договор стандартно заключается на период до 5 лет и включает следующую информацию:

  • сведения об инвесторе;
  • описание активов;
  • стратегия управления (универсальная, рациональная, агрессивная);
  • сумма и форма комиссионных;
  • санкции за нарушение договорных условий.

Желательно, чтобы момент оплаты комиссионных зависел от успешного управления. По закону в договоре можно прописать фиксированную сумму вознаграждения и процент от прироста капитала.

Как оценить результаты работы доверительного управляющего?

Стратегии ДУ часто подбираются индивидуально, зависят от конкретных целей и пожеланий инвестора, объема активов. Доходность обычно сравнивают с рыночным индексом. Если фонд под управлением опережает индекс, значит, работа успешная. Недостаток сравнительного метода оценки – отсутствие учета классов активов, структуры инвестиций и уровня риска выбранной стратегии.

Пример: В 2016 г. российский фондовый рынок показал прирост на 26,7%, на фоне которого доходность фонда в 15% кажется незначительной. Но если УК свела при этом к минимуму риски потери капитала, то показатель приличный.

Комплексная оценка результата работы УК учитывает:

  1. Доходность за прошлые периоды в сравнении с базовым индексом.
  2. Доходность за исторический период, включая стабильность прибыли.
  3. Сравнение результативности управления разными активами.

Услуги управляющей компании ценятся высоко. Комиссионные часто состоят из фиксированного размера процента от ценных бумаг и полученных от операций с ними доходов. В большинстве случаев комиссионные составляют 1-3% от объема активов плюс 10-30% полученного от управления дохода.

Если у инвестора нет возможности или знаний для управления активами, всегда можно найти профессионалов, которые помогут сохранить и приумножить капитал. Остается грамотно подойти к выбору УК и внимательно ознакомиться с условиями договора.

Источник: https://www.finam.ru/education/likbez/doveritelnoe-upravlenie-cennymi-bumagami-kak-ispolzovat-investoru-chtoby-poluchit-vygodu-20200817-15460/

Договор управления многоквартирным домом (МКД)

Управленческий договор

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проать большинство от общего числа собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).Подсудность и место исполнения договора управления МКД

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом.

Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.Основные условия договора управления МКД

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).Типовой договор управления. Нормы законодательства

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Решение утверждается большинством от общего числа , принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке.

Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников.

Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9668-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-i-sposoby-ego-rastorzheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.