Понятие и особенности договора аренды предприятий

Особенности договора аренды предприятия

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Договораренды предприятия – это разновидностьдоговора аренды недвижимости.

Сторонамидоговора являютсяпредприниматели.

Существеннымиусловиями договораявляются его предмет и размер аренднойплаты (п. 2 ст. 650, п. 1 ст.654 Гражданского кодекса).

Предметом договораявляется предприятие как имущественныйкомплекс.

Посколькупредприятие является сложным объектом,его состав определяется на основе актаинвентаризации, аудиторского заключенияо его стоимости, баланса, отражающегоактивы и пассивы предприятия, а такжеперечня обязательств, в частностидолгов.

Всоставе предприятия выделяют основныеи оборотные средства, а также егоисключительные права.

Договороб аренде должен быть представлендокументом, подписанным обеими сторонами.

Арендодательобязан уведомить кредиторов предприятияо передаче им в аренду своего предприятияс целью получения их согласия на переводдолга, причитающегося им от собственникапредприятия, на арендатора.

Кредитор,получивший от арендодателя извещениео передаче своего предприятия в аренду,имеет право в течение трех месяцевпредъявить требование к арендодателюо расторжении с ним кредитного договора.Кредитор, не получивший такого уведомления,имеет право на это требование в течениеодного года со дня, когда он узнал опередаче предприятия в аренду.

Арендаторпредприятия имеет широкие права вотношении предмета договора: он имеетправо без согласия кредитора совершатьсделки с имуществом (сдавать в субаренду,продавать, обменивать арендованноеимущество, однако эти права нераспространяются на природные ресурсы);совершать действия, направленные наувеличение стоимости арендуемогоимущества (ст.660 Гражданского кодекса).

Неотделимыеулучшения, совершенные арендатором безразрешения арендодателя, подлежатвозмещению арендодателем, за исключениемслучая, когда они неразумны (ст.662 Гражданского кодекса).

Задолги, переданные арендатору вместе спредприятием, наступает солидарнаяответственность арендатора и арендодателяперед кредитором (п. 4 ст.657 Гражданского кодекса).

Вслучае признания договора недействительнымвозврат сторонам всего полученного посделке возможен лишь в случае, если этоне нарушает существенно права участниковдоговора, других лиц и не противоречитобщественным интересам.

3.2. Договор финансовой аренды (лизинга)

Согласнонорме ст.

665 Гражданского Кодекса подоговору финансовой аренды (договорулизинга) арендодатель обязуетсяприобрести в собственность указанноеарендатором имущество у определенногоим продавца и предоставить арендаторуэто имущество за плату во временноевладение и пользование для предпринимательскихцелей. Арендодатель в данном случае ненесет ответственности за выбор предметааренды и продавца.

Вкодифицированном гражданскомзаконодательстве России договорфинансовой аренды (лизинга) впервыеполучил закрепление в нормах § 6 гл. 34Гражданского Кодекса. Кроме того,действует Федеральный закон от 29.10.1998№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»и значительное количество подзаконныхнормативных актов.

Лизингимеет широкое распространение вмеждународной коммерческой практике.В настоящее время он регулируетсяКонвенцией УНИДРУА о международномфинансовом лизинге, подписанной в Оттаве28 мая 1988 г. Россия – участник этойКонвенции с 1998 г. (Федеральный закон от08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении РоссийскойФедерации к Конвенции УНИДРУА омеждународном финансовом лизинге»).

Основнымиформами лизинга являются внутреннийлизинг и международный лизинг (п. 1 ст.7 Федерального закона «О финансовойаренде (лизинге)».

Сторонамив договоре лизинга являются арендодатель(лизингодатель) и арендатор(лизингополучатель). Какследует из нормы ч. 2 ст.

665 ГражданскогоКодекса, договор лизинга может преследоватьтолько предпринимательские цели, поэтомусторонами в нем могут быть лишь субъекты,осуществляющие коммерческую деятельность,в том числе и некоммерческие юридическиелица в тех пределах, в которых они могутосуществлять такую деятельность.

Посколькудействующим законодательством договорлизинга отнесен к договорам аренды исторонами в нем являются юридическиелица, форма этого договора должнабытьписьменной. Договорлизинга недвижимогоимущества подлежат государственнойрегистрации (ст.609 Гражданского Кодекса).

Срокдоговора лизинга определяется поусмотрению сторон в соответствии справилами ст. 610 Гражданского Кодекса.

Существеннымиусловиями договора лизинга являютсяусловия об объекте лизинга, о продавцеэтого объекта и об исключительнопредпринимательской цели использованияобъекта лизинга.

Однимиз основных признаков, отличающихдоговор лизинга от иных разновидностейдоговора аренды, служит обязанностьарендодателя купить указанное арендаторомимущество у продавца, определенногоарендатором (ч. 2 ст. 665 ГражданскогоКодекса). Однако договором лизинга можетбыть предусмотрено, что выбор продавцаи приобретаемого имущества осуществляетсяарендодателем (ч. 2 ст. 665 ГражданскогоКодекса).

Дляисполнения договора лизинга характернынекоторые особенности. Так, исполнениеданного договора арендодателем начинаетсяс приобретения им указанного арендаторомобъекта лизинга у выбранного им продавцапо договору купли-продажи.

При этомарендодатель обязан уведомитьпродавца отом, что имущество предназначено дляпередачи его в аренду определенномулицу (ст. 667 Гражданского Кодекса).

Сообщение продавцу сведений о лице,которому передается в аренду объектлизинга, необходимо потому, что в силузакона к арендатору (лизингополучателю)переходят права требования по договорукупли-продажи.

При этом арендатор имеетправа и несет обязанности, предусмотренныеГК для покупателя, кроме обязанностиоплатить приобретенное имущество, какесли бы он был стороной договоракупли-продажи указанного имущества.Однако арендатор не может расторгнутьдоговор купли-продажи с продавцом безсогласия арендодателя. В отношениях спродавцом арендатор и арендодательвыступают каксолидарныекредиторы (п.1 ст. 670 Гражданского Кодекса).

Лизингополучательза свой счет осуществляет техническоеобслуживание предмета лизинга иобеспечивает его сохранность, а такжеосуществляет капитальный и текущийремонт предмета лизинга, если иное непредусмотрено договором лизинга.

Договоромлизинга может быть предусмотрено, чтопредмет лизинга переходит в собственностьлизингополучателя по истечении срокадоговора лизинга или до его истеченияна условиях, предусмотренных соглашениемсторон. Федеральным законом могут бытьустановлены случаи запрещения переходаправа собственности на предмет лизингак лизингополучателю (ст. 19 Федеральногозакона «О финансовой аренде (лизинге)»).

Важнойобязанностью арендатора (лизингополучателя)является осуществление лизинговыхплатежей.

Лизингодателюпринадлежат контрольные права. Он имеетправо осуществлять контроль за соблюдениемлизингополучателем условий договорализинга и других сопутствующих договоров.

Припрекращении договора лизинга применяютсяобщие положения о возврате арендованногоимущества арендодателю (ст. 622 ГражданскогоКодекса).

Подоговору найма жилого помещения однасторона – собственник или управомоченноеим лицо (наймодатель) обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

Договорнайма жилого помещения являетсяконсенсуальным, возмездным, двусторонним.Это положение относится ко всем договорамнайма жилого помещения независимо оттого, кто является собственникомсдаваемых внаем жилых помещений и ктовыступает их нанимателем.

ГКвыделяет два его вида: договор наймажилого помещения в государственном имуниципальном жилищном фонде социальногопользования (договор социального найма)и договор найма жилого помещения, вкотором наймодатель выступает какпредприниматель, преследующий цельизвлечения прибыли. Этот вид договора получилв литературе название “договоркоммерческого найма”.

Какразновидности одного понятия(договора наймажилого помещения) названные договорыимеют определенные общие черты. И тоти другой опосредуют отношения попредоставлению жилых помещений впользование за плату. Стороны в обоихдоговорах именуются “наймодатель”и “наниматель”.

ВГК содержатся одинаковые требования кформе этих договоров, единообразноопределены обязанности нанимателя иобязанности сторон по ремонту сданноговнаем жилого помещения, одинаковорегламентируется правовое положениевременных жильцов и в значительнойчасти – поднанимателей. Вместе с тем этообщее в их природе реализуется взаконодательстве на принципиальноразных основаниях.

Договорсоциального найма может быть заключентолько на жилое помещение, относящеесяк фонду социального использования, ипри наличии у гражданина определенныхпредпосылок для его заключения:нуждаемость в улучшении жилищныхусловий, постоянное проживание в данномнаселенном пункте, состояние на учетенуждающихся в улучшении жилищныхусловий, наличие решения соответствующегооргана о предоставлении жилого помещенияданному гражданину и его семье всоответствии с действующими нормами,выдача ордера на занятие указанного внем жилого помещения.

Чтокасается договора коммерческого найма,то ни одной из названных предпосылокдля его заключения не требуется. Здесьгосподствует принцип свободы договора,в соответствии с которым стороны самиопределяют содержание таких важнейшихусловий, как срок договора, размер ипорядок внесения платы за жилое помещение,распределение обязанностей по ремонтусданного внаем жилого помещения и др.

Договоркоммерческого найма – это гражданско-правовойдоговор, а договор социального найма,в сущности, представляет собойквазидоговор, поскольку его заключениеи все его элементы, права и обязанностисторон предопределены законом, инымиправовыми и административными актами.Для свободного волеизъявления сторон,что наиболее характерно длягражданско-правового договора, здесьпочти не остается места.

Поэтому”родство” договоров социальногои коммерческого найма весьма относительно.В качестве аргумента в пользу сближенияэтих договоров представляется некорректнымссылаться на то, что некоторые нормыГК, относящиеся к коммерческому найму,распространяют свое действие и надоговор социального найма.

Правильнеерассматривать это как прием законодательнойтехники, в соответствии с которым следуетизбегать буквального совпадения нормне только в одном, но и в разных нормативныхактах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР).

Основное значение имеет содержащеесяв п. 3 ст.

672 ГК положение о том, что договорсоциального найма жилого помещениязаключается по основаниям, на условияхи в порядке, предусмотренных жилищным,а не гражданским законодательством.

Источник: https://studfile.net/preview/2094094/page:10/

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Понятие и особенности договора аренды предприятий
Понятие и особенности договора аренды предприятий важно четко знать любому практикующему юристу, который сталкивается с необходимостью заключения рассматриваемого вида сделки.

Каковы особенности оформления такого договора, как правильно оговорить его существенные условия, а также как подготовить договоры аренды основных средств и базы для производства, расскажем в нашей статье.

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ.

Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

  • здания, сооружения, постройки;
  • оборудование;
  • права требования;
  • запасы сырья, топлива;
  • имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
  • исключительные права;
  • долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

  1. Подписывается сторонами.
  2. Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным.

Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.

Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.

При этом она может быть представлена в виде:

  • платежей в твердой сумме;
  • доли полученной от имущества прибыли;
  • определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
  • передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
  • возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.

Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.

У сторон есть 3 варианта:

  1. Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
  2. Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
  3. Неуказание срока.

В последнем случае при желании расторжения соглашения одна из сторон обязана уведомить другую заранее, не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды производственной базы — порядок заключения, образец

В ситуации, когда арендатору необходима только производственная база, а не весь имущественный комплекс предприятия, стороны заключают соответствующее соглашение, в котором рекомендуется зафиксировать:

  • наименования сторон с указанием документов, подтверждающих правомочия на подписание документа;
  • предмет договора (передача в аренду производственной базы с перечислением находящегося движимого/недвижимого имущества и уточнением характеристик земельного участка, на котором она расположена);
  • права и обязанности сторон;
  • цену договора;
  • срок действия;
  • порядок передачи имущества.

Для справки: если срок договора аренды составляет 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации. Это существенно отличает данный вид контрактов от соглашений по передаче в аренду предприятий: договор аренды предприятия заключается на любой срок, причем регистрация сделки обязательна.

Передача производственной базы должна быть оформлена актом, в котором перечисляется все движимое/недвижимое имущество. Кроме того, собственнику здания целесообразно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает.

Стороны могут договориться и относительно улучшения предмета аренды, определив, за чей счет это будет производиться и в каком порядке. Как правило, если речь идет об отделимых улучшениях (например, мебели), то они принадлежат арендатору и после окончания срока действия договора аренды передаются ему.

Для наглядности предлагаем рассмотреть образец договора аренды производственной базы, имеющийся на нашем сайте.

Скачать образец

Договор аренды основных средств

Основные средства предприятия тоже могут быть переданы другим лицам во временное владение и пользование за установленную плату на основании договора аренды, порядок заключения которого урегулирован главой 34 ГК РФ.

В зависимости от целей, аренда может быть:

  • текущей, когда право собственности на имущество остается у арендодателя и арендатор удовлетворяет свои потребности в период временного владения и пользования;
  • финансируемой, когда право собственности на имущество переход к арендатору по истечении срока договора или при внесении всей платы за аренду.

Арендодатель должен передать все имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи. При этом ст. 612 ГК РФ уточняет, что арендодатель будет нести ответственность за все недостатки переданных основных средств, даже если на момент подписания договора он о них не знал.

Стороны должны провести соответствующие бухгалтерские операции по передаче основных средств с баланса на баланс, так как при использовании те могут быть подвергнуты износу, в результате чего их первоначальная стоимость уменьшится. Кроме того, необходимо решить, на чьем балансе будут оформляться улучшения и кто будет производить текущий/капитальный ремонт.

***

Итак, законодательством предусмотрен вариант аренды как всего предприятия (имущественного комплекса), так и отдельных его частей (основных средств, производственной базы, земельного участка и т. д.). Для договора аренды предприятия законодатель закрепил специфические черты (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

Наиболее значимым является то, что такой договор требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока сделки.

Кроме того, необходимо согласовать все существенные условия (предмет, цену), а также отразить в соглашении все виды имущества и имущественных прав в составе предприятия, которые передаются в аренду.

Источник: https://pravobez.ru/articles/Poniatie-i-osobennosti-dogovora-arendy-predpriiatii-71616.html

Договор аренды предприятий: понятие, особенности заключения и исполнения

Понятие и особенности договора аренды предприятий

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Предметомдоговора аренды является предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как сложном договорном образовании. В нем имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия индивидуально_определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. — вещей, определяемых родовыми признаками);

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии — франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Вместе с тем договор аренды предприятия представляет собой не смешанный договор, а особый самостоятельный вид договора аренды,

Арендодателем предприятияможет быть его собственник — юридическое лицо или гражданин_ предприниматель.

Унитарные предприятия не могут совершать сделки по передаче в аренду имущественных комплексов, принадлежащих им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, даже с согласия собственника в лице органов, обладающих правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Арендаторами предприятиямогут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным.В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей.

Основная обязанность арендодателя —предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действияпо удостоверению состава передаваемого предприятия, аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены или рассмотрены:

• акт инвентаризации;

• бухгалтерский баланс;

• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

• перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

В соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента такой регистрации.

ИСПОЛНЕНИЕ

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту(ст. 659 ГК).

Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав(интеллектуальной собственности) требует оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией.

Источник: https://cyberpedia.su/11x6927.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.