Договор доверительного управления имуществом налогообложение

Особенности налогообложения при доверительном управлении коммерческим недвижимым имуществом

Договор доверительного управления имуществом налогообложение

, аспирант МЭЛИ

Особенности налогообложения при доверительном управлении коммерческим недвижимым имуществом

Аннотация

В статье рассматриваются особенности налогообложения в рамках доверительного управления коммерческим недвижимым имуществом, а также предложения по внесению изменений в действующее законодательство по вопросам налогообложения и лицензирования данного вида деятельности.

Ключевые слова

Недвижимое имущество, доверительное управление, налогообложение, лицензирование.

Доверительное управление имуществом является сравнительно новым институтом в экономике России. В силу ряда причин развитие рынка услуг доверительного управления было несколько замедленным и неоднородным.

В последние годы услуги доверительных управляющих в сфере недвижимости становятся все более востребованными.

Одно из центральных мест среди возможных объектов доверительного управления занимают такие производные объекты недвижимости, как здания и сооружения.

Сущность договора доверительного управления состоит в том, что одна его сторона передает другой на определенный срок имущество. При этом доверенные лица обязуются осуществлять управление им в интересах собственника. Оговариваемая договором передача имущества не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Последний приобретает только возможность совершать в отношении этого имущества любые юридические (например, аренда) и фактические (ремонт и т. п.) действия в интересах “хозяина” – причем в пределах, обусловленных договором и законом. Договор доверительного управления заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст.

1017 ГК РФ).

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени. В самом же договоре распоряжения имуществом он обязан указать, что действует именно в таком качестве, а не в собственных интересах.

Фактически это требование исполняется путем информирования других сторон по сделке распоряжения имуществом, если сделка совершается устно, либо путем проставления в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего пометки “Д. У.”.

Особо следует отметить регламентацию ответственности доверительного управляющего, так как ему передается имущество собственника, в отношении которого управляющий может производить широкий спектр различных действий. ГК РФ использует понятие, которую обязан проявить управляющий.

В случае невыполнения этого условия доверительный управляющий должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и учредитель управления, упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа.

Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникают долги, то они подлежат погашению за счет имущества, переданного в доверительное управление.

Если этого имущества не хватает для погашения долгов, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и этого имущества – на средства учредителя управления, которые не переданы в доверительное управление.

В связи с тем, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, то за учредителем управления (доверительным собственником) сохраняются все обязанности по уплате налогов и сборов, связанных с владением имуществом: налог на имущество, налог на прибыль.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества? как у учредителя управления, так и у доверительного управляющего.

Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Доверительный управляющий не вправе, если иное не предусмотрено договором доверительного управления, использовать находящееся в управлении имущество в личных целях, а также присваивать себе плоды и доходы от управления.

Остановимся отдельно на обязанностях управляющего, касающихся уплаты необходимых налогов и сборов. Дело в том, что несвоевременная уплата налогов, сборов и платежей в бюджеты различного уровня может привести к потере недвижимого имущества, находящегося в управлении, и дополнительным финансовым расходам учредителя.

Пунктом 1 статьи 174.

1 НК РФ на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость при совершении операций по договору доверительного управления.

В декларации по НДС управляющий указывает НДС по операциям, связанным с доверительным управлением и НДС по основному виду деятельности, не связанного с доверительным управлением.

Исчисление же налога на прибыль доверительным управляющим осуществляется только в случае, если по условиям договора ему предусмотрено вознаграждение.

Обязанности начисления и уплаты налогов в рамках договора доверительного управления представлены в табл. 1:

Таблица 1

НалогоплательщикНалоговые обязательства
НДСНалог на прибыльНалог на имущество
Учредитель управлениянетдада
Управляющийданетнет

Сущность действий доверительного управляющего состоит в оказании услуги. Соответственно он обязан производить лишь обязательные платежи, связанные с получением им вознаграждения за оказание услуг, и не более того.

В случае если обязанность уплатить связанные с управлением имуществом налоги и сборы прямо не возложена на управляющего договором доверительного управления, соответствующие фискальные органы не имеют права требовать от него указанных платежей (даже и на основании того, что управляемое имущество учитывается управляющим на отдельном балансе и в сделках с имуществом он выступает от своего имени).

В связи с изложенным, при рассмотрении вопроса о доверительном управлении фискальным органам очень сложно проконтролировать полноту уплаты налогов и сборов в бюджет. Также сложно проконтролировать учредителю управления, нет ли задолженности по налогам и сборам в бюджет у управляющего, каковы риски потери своего имущества.

Для того чтобы обезопасить данный вид деятельности от недобросовестных управляющих, необходим контроль со стороны государства.

Для этого необходимо внести корректировки в действующее законодательство и определить, что плательщиком налога на добавленную стоимость, помимо налога на прибыль и налога на имущество, должен являться учредитель.

А также ввести лицензирование для компаний, занимающихся управлением недвижимым имуществом. При этом необходимо установить критерий по выдаче лицензий, включающий следующие требования к претендентам на роль управляющей организации:

–  юридические лица, которые зарегистрированы, как налогоплательщики не менее 3 лет;

–  предоставлен положительный баланс;

–  остаточная стоимость собственного имущества не менее 5000 МРОТ;

–  предприятие (организация) является добропорядочным налогоплательщиком.

Лицензия может быть выдана на срок не более 5лет.

Вышеизложенные меры помогут выявить и обеспечить участие профессионалов в сфере организации и управления недвижимым имуществом, а также пополнить федеральный бюджет за счет полного поступления налогов и продажи лицензий.

Источник: https://pandia.ru/text/80/331/61286.php

Налогообложение по договору доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом налогообложение

20 июля 2006

Материал подготовлен группой консультантов-методологов ЗАО “BKR-Интерком-Аудит”

Налог на имущество организаций

Общее правило, определяющее объект налогообложения налогом на имущество российских организаций, содержится в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ).

Согласно данной норме, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, установленный Приказом Минфина РФ от 28 ноября 2001 года №97н и изложенный выше, предусматривает учитывать данное имущество на балансе доверительного управляющего. Тогда, в случае передачи в доверительное управление объектов основных средств можно было бы считать, что данное имущество должно включаться доверительным управляющим в расчет налогооблагаемой базы налогом на имущество.

В тоже время, при составлении бухгалтерской отчетности учредитель управления включает в нее показатели отчетности, представленной доверительным управляющим, путем построчного суммирования аналогичных показателей.

К тому же, наличие специальных указаний в отношении налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, обуславливает исключение из вышеуказанного общего правила.

Так, согласно статье 378 НК РФ:

“имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления”.

Поэтому объекты основных средств, учитываемые на отдельном балансе у доверительного управляющего, переданные ему в доверительное управление или созданные в процессе исполнения договора доверительного управления, не подлежат у него обложению налогом на имущество организаций.

Из всего вышесказанного следует также, что если данное имущество подпадает под льготное налогообложение, то воспользоваться этой льготой при соблюдении всех условий ее предоставления, может только организация, являющаяся собственником данного имущества, то есть учредитель управления.

Таким образом, налог на имущество со стоимости имущества, переданного в доверительное управление, а также созданного в процессе доверительного управления, исчисляется и уплачивается учредителем управления, то есть собственником указанного имущества, что также позволяет ему применить льготу при наличии соответствующих условий.

Следует отметить, что обязанность сдачи декларации также остается за учредителем управления.

Так, в Письме Минфина РФ от 2 августа 2005 года №07-05-06/216 “О представлении доверительным управляющим налоговых деклараций” разъясняется, что в отношении доверительного управляющего, не являющегося налогоплательщиком в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление, главой 30 НК РФ не предусмотрено представление в налоговые органы по месту регистрации доверительного управляющего налоговой декларации по налогу на имущество организаций за учредителя управления.

Определение налоговой базы для исчисления налога на имущества регламентируется статьей 375 НК РФ. Согласно указанной статье, в расчете среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, учитывается его остаточная стоимость, сформированная в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Поскольку учет ведет доверительный управляющий, то он обязан при исчислении остаточной стоимости имущества, принятого в доверительно управление, руководствоваться принципами учетной политики, утвержденными учредителем управления, в частности применяемого метода начисления амортизации для целей бухгалтерского учета.

Таким образом, движимое и недвижимое имущество организации, переданное по договору доверительного управления, подлежит обложению налогом на имущество у учредителя доверительного управления по его остаточной стоимости, определяемой в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета исходя из принятой организацией учетной политики.

Следует напомнить, что в отношении объектов недвижимого имущества, переданных в доверительное управление, находящихся вне местонахождения организации-учредителя управления или ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, уплачивается налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимого имущества.

В том случае, если по указанию учредителя управления-собственника имущества налог будет уплачен доверительным управляющим, то следует соблюсти порядок, предусмотренный в отношении представительства интересов налогоплательщика.

Учитывая, что согласно пункту 1 статьи 45 НК РФ налогоплательщик должен самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, то соответствующие полномочия доверительного управляющего должны быть оформлены доверенностью с учетом требований пункта 3 статьи 29 НК РФ.

При этом не следует забывать, что налог на имущество, уплаченный доверительным управляющим, учитывается в затратах учредителя управления, в том числе и при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.

Если обратиться к пункту 3 статьи 276 НК РФ, в редакции, действующей до 2006 года, то расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признавались внереализационными расходами учредителя управления.

Исходя из данной нормы, затраты по уплате налога на имущество учитывались при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в составе внереализационных расходов учредителя управления, и в том случае, когда эти затраты изначально осуществлены доверительным управляющим.

С учетом изменений, внесенных в главу 25 Федеральным законом от 6 июня 2005 года №58-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах”, данный пункт обязывает учесть расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), в расходах, связанных с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.

Таким образом, с 2006 года налог на имущество, исчисленный с имущества, переданного в доверительное управление, следует учесть для целей налогообложения прибыли в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ и подпунктом 1 пункта 7 статьи 272 НК РФ в прочих расходах, связанных с производством и реализацией, на дату начисления налога.

При этом, как следует из пункта 1 статьи 1020, статьи 1023 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверительный управляющий имеет право на возмещение ему собственником необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, в том числе за счет доходов от использования этого имущества.

При этом сумма такого возмещения в составе доходов доверительного управляющего, учитываемых в целях налогообложения, не признается.

Рассмотрим пример расчета налога на имущество учредителем управления по имуществу, переданному в доверительное управление.

Пример 1.

У организации в составе основных средств учтено здание с первоначальной стоимостью 3 607 200 рублей. Заключив договор доверительного управления, организация передает 1 января 2005 года здание доверительному управляющему.

Балансовая (остаточная) стоимость здания по состоянию на 1 января 2005 года – 3 006 000 рублей. Сумма ежемесячных амортизационных отчислений по данному ОС составляет 10 020 рублей.

Предположим, что иных основных средств в собственности у организации нет.

Произведем расчет суммы авансовых платежей по налогу на имущество за I квартал 2005 года и заполним декларацию по налогу на имущество организаций, учитывая, что законом субъекта РФ установлена максимальная налоговая ставка – 2,2%. Организация определяет доходы и расходы методом начисления.

“Среднегодовая (средняя) стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый (отчетный) период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего за налоговым (отчетным) периодом месяца, на количество месяцев в налоговом (отчетном) периоде, увеличенное на единицу” (пункт 4 статьи 376 НК РФ).

Первым отчетным периодом по налогу на имущество является согласно пункту 2 статьи 379 НК РФ I квартал 2005 года.

При отражении в бухгалтерском учете операций по передаче учредителем управления имущества в доверительное управление следует произвести следующие записи:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей операцийДебет Кредит
01.01.2005
79-3013 607 200Отражена передача здания в доверительное управление
0279-3601 200Отражена сумма амортизации переданного в доверительное управление ОС (3 607 200 – 3 006 000)

Источник: http://www.oviont.ru/ru/useful/arts/1740

Доверительное управление: налогообложение, учет налогов

Договор доверительного управления имуществом налогообложение

Доверительное управление – это вид финансовых взаимоотношений между инвестором и управляющей компанией (УК), при котором происходит передача права распоряжения денежными активами профессиональному управляющему.

В результате взаимовыгодного сотрудничества клиент (выгодоприобретатель) получает прибыль, а компания, ведущая его дела, – вознаграждение в виде определенного процента. Передавать активы на баланс УК может как юридическое, так и физическое лицо.

Данный вид сотрудничества подходит лицам, не имеющим возможности вникать во все тонкости торговли на финансовом рынке.

Объекты доверительного управления

Правовые аспекты сделки регулируются договором, который заключается на стадии передачи активов. Объектом доверительного управления может быть не все имущество инвестора, а лишь то, которое является юридически обособленным.

Передавать управляющей компании можно акции, ценные бумаги, недвижимость, денежные средства, исключительные права, транспорт и т. д.

Передавать активы в УК можно на определенный срок, при этом инвестор становится учредителем управления.

Преимущества и недостатки доверительного управления

Прежде чем доверить свой капитал другому лицу, стоит тщательно проанализировать плюсы и минусы данной сделки.

  • Преимущества. Финансовая компания напрямую заинтересована в увеличении вашего дохода, что, в свою очередь, увеличивает добросовестность и ответственность эксперта, выполняющего работу. Получение прибыли не зависит от срока действия договора, а происходит сразу же после совершения сделки. Кроме этого, вам нет необходимости вникать в стратегии и инструменты функционирования рынка финансов.
  • Недостатки. Передача инвестиций в доверительное управление имеет не так много минусов, но все же они есть. В первую очередь это определенный риск потери активов. Несомненно, грамотный специалист управляющей компании обладает необходимыми знаниями, навыками и опытом, однако бывает такое, что спрогнозировать ситуацию на рынке достаточно сложно даже хорошим экспертам. Также определенные риски накладывает тот факт, что подобные операции не защищены Фондом страхования. Кроме этого, управление активами часто происходит без согласования с инвестором. Конечно же, можно такой пункт предусмотреть в договоре доверительного управления, но в этом случае теряется смысл передачи инвестиций в УК.

Налогообложение при доверительном управлении

Управляющий обязан вести учет переданных ему активов и ежеквартально предоставлять выгодоприобретателю бухгалтерскую отчетность, подтверждающую доходы и расходы.

Имущество, переданное в управляющую компанию, а также приобретенное во время действия договора, подлежит налогообложению в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ).

Среди основных налогов, уплачиваемых в бюджет, можно выделить:

  • налог на прибыль. При доходе, полученном от операций с ценными бумагами, с учредителя доверительного управления (выгодоприобретателя) снимается часть ответственности по исчислению и уплате налога, так как в данном случае ответственность за это лежит на доверительном управляющем, выступающем в качестве налогового агента. Для частных выгодоприобретателей возможны два варианта: передача имущества с целью его реализации и возврат активов по прошествии определенного времени. В первом случае необходимо единоразово уплатить подоходный налог при осуществлении реальной продажи, то есть при смене собственника имущества. Во втором случае управляющая компания осуществляет операции с активами выгодоприобретателя. При этом полученная в результате прибыль подлежит налогообложению;
  • налог на добавленную стоимость (НДС). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ заключение договора доверительного управления не влечет за собой передачу имущества в собственность управляющего, поэтому данная операция рассматривается как финансовое вложение. Начисление НДС в этом случае не предусмотрено. Уплата налога на добавленную стоимость будет правомерной в том случае, когда имущество было передано учредителем на баланс управляющей компании, а при возврате назад оценка его стоимости оказалась выше той, что указана в договоре;
  • налог на имущество организаций. Общее правило, определяющее объект налогообложения, регламентируется статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации. Согласно этому документу, налогообложению подлежит движимое и недвижимое имущество, в том числе переданное в доверительное управление. Ответственность за начисление и уплату налога накладывается на организацию. Также это касается имущества, приобретенного в рамках договора доверительного управления. Налог начисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод, что передача активов в управляющую компанию позволяет получать прибыль, значительно снизив риски. При этом не нужно вникать в нюансы инвестирования, отслеживать ситуацию на рынке и прогнозировать изменения на фондовом рынке.

Доверив свое имущество квалифицированным специалистам, вы можете вести обычный образ жизни, заниматься повседневными делами и получать при этом пассивный доход. Управляющая компания «Альфа-Капитал» располагает штатом профессионалов с многолетним опытом.

Для заключения договора сотрудничества позвоните по телефону, указанному на сайте, или воспользуйтесь онлайн-формой заявки.

Источник: https://ProDengi.alfacapital.ru/doveritelnoe-upravlenie-nalogooblozhenie/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.